转：深度报道：不动产证来了，“两证”换还是不换？
2015年9月8日，随州市不动产登记局成立并颁发了第一本 《不动产权证书》，如今已过去一年多的时间。不动产统一登记，对市民来说有啥好处？这一工作在我市进展情况如何？房产证、土地证等“两证”要不要换成不动产证？就此，记者进行了探访。
不动产登记实施好处多
实施不动产登记制度改革，是利国利民的好事。
据市国土资源局不动产登记科负责人介绍，不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家不动产登记机构将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为。
按照国务院的要求，不动产登记的一个主要目标，就是要建立全国统一的不动产登记信息管理平台，实现数据信息的纵（国家、省、市、县四级共享）横（各部门间）共享。这样，不仅可以极大地促进政府相关调控和管理的科学性和及时性，同时，也极大地方便了广大人民群众，减少群众办事时需提供的证明材料，显著提高工作效率。
以前的“土地证”、“房产证”、“林权证”、“承包土地经营权证”可分别办理，现在国家要求进行统一的“不动产登记”，就是将原来分散于房产、国土、林业、农业等部门的不动产登记工作，统一整合到国土资源部门。通俗地讲，就是将你名下的土地、房屋、林权、承包土地经营权等，统一登记到不动产证书上。
据了解，新的《不动产证书》，相较于原先的房产证书，除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证内容外，还增加了镭射区、不动产单元号、使用期限、取得价格和分摊建筑面积等内容，今后市民买卖房产或者申请不动产权利变更，需要前往指定的不动产登记事务中心申请领取不动产权簿证。登记不动产，建立不动产的基础资料和数据，意在明晰产权和管理权限，也是资产得以流动的一个前提，例如以不动产作抵押物贷款、担保等，就会简便得多。
对于老百姓来说，实行新的不动产证，能够更好地保护个人产权，像房产、土地或林地等不动产都能得到保护。而且办手续更便捷，民众不需要再像以前一样多个部门来回地跑，这样节省了不少的时间，提高了效率。同时不动产的交易也会更加安全，能够更好地保障民众的合法权益。
前天上午，记者来到市政务服务中心不动产登记窗口，看到许多市民在服务台前咨询不动产权登记事宜。“以前买房子都是分散登记，最少要办两个证，分别要到房产部门办理房屋所有权证，到国土资源部门办理国有土地使用权证。现在只要在不动产登记中心服务窗口就可以办理，十分方便！”市民黄先生告诉记者。
从事法律工作的刘先生认为，建立一个统一的不动产登记制度好处很多。第一点，便于切实维护所有权人及利害关系人的合法权益，结束不动产登记管理的混乱状况。第二点，有利于提高行政管理机关的效率，保证物权状况的公开和明示。第三点就是维护社会的公平，促进了物尽其用。
不动产登记步入“快车道”
随州市是全省不动产登记改革四个试点单位之一，也是被国土资源部列为不动产登记信息管理基础平台建设的全省三个联系点之一。自2015年9月8日颁发第一本不动产权证书以来，市不动产登记局按照上级有关部署要求，积极推动机构、职能、编制和人员整合，使我市不动产登记工作步入“快车道”。
截至今年9月7日，随州全市已颁发不动产权证书及证明32062本 （份），群众办证时间从最开始的30个工作日缩短至7个工作日，而且还将继续提速提质提效，最大限度将改革红利释放给群众。
据悉，随州市委、市政府高度重视我市不动产统一登记工作，分别召开了市委常委会议和市政府常务会议专题研究不动产统一登记工作，建立了以分管副市长为总召集人的全市不动产登记工作联席会议制度，组建了以国土、编办、房产等10个部门为不动产登记工作联席会议成员单位，及时召开联席会议，研究、解决不动产登记推进过程中的问题和困难，为不动产统一登记工作的推进提供了有力的保障。主持召开市编委会等相关专题会议，积极研究解决不动产登记工作中的体制性问题，出台不动产登记机构及职责整合相关文件，为试点先行奠定了良好基础。
信息系统建设和资料移交整合是改革中的一个瓶颈。涉及到各部门的数据庞大、系统不统一、资料不完善，这个环节不到位，将影响改革全局。在改革准备期间，我市邀请有经验的信息平台建设单位对不动产登记流程进行 “量身定制”，实现信息平台大整合。去年11月，市本级土地、林权、房产登记50余万份档案全部移交到位，走在全省全国前列。
为了 “让数据多跑腿，让群众少跑路”，我市对各类不动产登记窗口、流程进行优化再造，在市政务服务中心设立了28个窗口岗位，并充分下放审批权限；为解决登记过程中新增大量测绘工作的问题，整合房产测绘和国土资源的测绘力量，设立了随州市不动产测绘中心；为方便群众查阅档案，投资100余万元建立了不动产登记档案馆；为提高办事效率，在市政务服务中心设立 “大客户”服务中心，集中为商品房办证提供绿色通道。
“不动产统一登记是新生事物，改革的过程也是一个不断探索完善的过程。”市不动产登记局有关负责人介绍，为解决改革过程中的新问题和改革前的遗留问题，仅各类文件、办法就出台了十余个，为改革推进提供政策依据。
在先行先试中，我市机构、职能、编制、人员在全省率先整合到位，档案资料一次性全部移交，不动产登记数据率先连接到国土部，在全国率先成立不动产登记测绘中心，开创性地将农村宅基地和集体建设用地的房屋信息纳入城市不动产数据库进行不动产统一登记管理等，创造的大量“随州经验”得到国土部和省国土厅充分肯定和推广，全国16个省80多个县市前来参观学习。
不动产证实行“不变不换”
据悉，我国目前31个省（区、市）中，除了西藏自治区以外，都已经发放出了首本不动产权证书。也就是说，房产证和土地使用证就要“下岗”了，由不动产权证书替代。这不动产权证书到底是个啥？跟过去的房产证相比到底有什么区别？
先来看看不动产权证是什么：根据《物权法》，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”我国目前全面启用的统一不动产登记簿证样式，包括《不动产登记簿》《不动产权证书》《不动产登记证明》等。其中，不动产登记簿由不动产登记机构负责管理，并永久保存；不动产权证书则向申请人发放。进行房屋交易需以登记簿为准。
过去，我国的土地和房屋由不同的部门登记发证，买个房子，不仅要到房产部门办理房屋所有权证，还要到国土资源部门办理土地使用证，而现在这两证要合二为一，成为不动产权证了。
那合并以后，大家手头的房产证等产权证，都要换成不动产证？
对此，市不动产登记局有关负责人表示，新政实施是一个漫长的过程，在这个过程当中，市民之前办理的各种不动产权利证书依旧有效，不受任何影响。
据市不动产登记局获悉，统一的不动产登记开始实施后，将启用统一的不动产登记簿证，需进行登记的不动产包括土地、房屋、森林等十大类。新的不动产登记簿证启用后，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的各类不动产权证书、证明继续有效。另外，不动产登记遵循“自愿登记”的原则，不会强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明，并且要做到“权利不变动，簿证不更换”，即等到依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。
●房产证与不动产证有什么区别？
新的“不动产权证”和现在居民手握的“房产证”有差异：不动产证：除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证内容外，还增加了镭射区、不动产单元号、使用期限等内容。不动产单元号，具有唯一代码，相当于证书记录的不动产在全国范围内唯一的“身份证号”，通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息。房产证：内页内容仅包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。
●纳入登记的不动产权利包括哪些内容？
①集体土地所有权；②房屋等建筑物、构筑物所有权；③森林、林木所有权；④耕地、林地、草地等土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；⑦海域使用权；⑧地役权；⑨抵押权；⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。
●统一不动产登记簿证包括哪些？
《不动产登记簿》、《不动产权证书》及《不动产登记证明》。《不动产登记簿》是不动产统一登记的核心依据，由登记机构持有。按照《不动产登记暂行条例》的规定，《不动产登记簿》记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；以及涉及不动产权利限制、提示的事项等。不动产权证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
●不动产登记步骤和主要申请材料有哪些？
1、不动产登记步骤：不动产统一登记的具体流程包括5个步骤，即权利人申请、登记机构受理、审核、登簿和发证，单元不动产登记自受理登记申请之日起30个工作日内办结。
2、需要准备六大材料：①首先需要填写登记申请书；②携带申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；③相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；④不动产界址、空间界限、面积等材料；⑤与他人利害关系的说明材料；⑥法律、行政法规以及条例实施细则规定的其他材料。
●不动产登记后可以随便查不动产登记资料吗？
不行。只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料。查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
权利人指的是房地产权的所有人。房子是自己的话，就可以申请查询自己名下的房产情况。若房子抵押给银行，那么银行作为抵押权人，凭借抵押登记也有权去查询登记资料。
利害关系人是指和不动产所有者有直接关系者，比如夫妻等。此外，在一些债务纠纷中，债权人可以凭借人民法院的补充证据材料通知书，自行或委托律师事务所查询债务人 （欠债者）名下的已确权房产情况。
